Memiliki rumah merupakan salah satu tujuan finansial jangka panjang bagi banyak keluarga di Indonesia. Seiring dengan meningkatnya harga properti, fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi solusi yang umum dimanfaatkan untuk membantu mewujudkan kepemilikan hunian.
Saat ini, masyarakat dihadapkan pada dua pilihan utama skema pembiayaan rumah, yaitu KPR Syariah dan KPR Konvensional. Keduanya sama-sama bertujuan membantu nasabah memiliki rumah, tetapi memiliki konsep, mekanisme, dan landasan prinsip yang berbeda.
Perbedaan antara KPR Syariah dan KPR Konvensional menjadi hal penting untuk dipahami sebelum menentukan pilihan pembiayaan rumah karena dapat berdampak pada perencanaan keuangan jangka panjang. Artikel ini akan membahas perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional, mulai dari konsep dasar, sistem pembiayaan, hingga hal-hal yang perlu dipertimbangkan agar masyarakat dapat memilih skema KPR yang paling sesuai dengan kebutuhan finansial dan nilai yang diyakini.
Menurut situs AESIA Kementerian Keuangan Republik Indonesia (Kemenkeu), Kredit Pemilikan Rumah (KPR) secara umum merupakan mekanisme pembiayaan yang diberikan oleh bank kepada nasabah untuk membeli, membangun, atau merenovasi hunian.
Melalui skema ini, nasabah tidak perlu menyiapkan dana penuh di awal, melainkan cukup membayar uang muka (down payment), kemudian melunasi sisa pembiayaan lewat cicilan secara bertahap dalam jangka waktu tertentu.
Pada KPR Konvensional, pembiayaan dilakukan dengan sistem kredit berbasis bunga. Besaran bunga dapat bersifat tetap (fixed rate) pada beberapa tahun pertama, lalu berubah mengikuti kondisi pasar (floating rate) pada periode selanjutnya. Kondisi ini menyebabkan jumlah cicilan berpotensi ikut berubah seiring dengan pergerakan suku bunga acuan dan kebijakan ekonomi.
Sementara itu, KPR Syariah tidak mengenal sistem bunga dan disusun berdasarkan prinsip-prinsip syariah Islam dengan menggunakan akad, seperti murabahah (jual beli), ijarah (sewa), atau musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bertahap).
Skema ini ditujukan bagi masyarakat yang ingin menghindari unsur riba dalam pembiayaan. Pasalnya, menurut situs BAZNAS, riba merupakan kelebihan yang disyaratkan dalam mekanisme utang-piutang, termasuk perbuatan yang dilarang dalam Islam. Larangan riba tercantum dalam QS. Al-Baqarah ayat 278–279:
يٰٓاَيُّهَا الَّذِيْنَ اٰمَنُوا اتَّقُوا اللّٰهَ وَذَرُوْا مَا بَقِيَ مِنَ الرِّبٰوٓا اِنْ كُنْتُمْ مُّؤْمِنِيْنَفاِنْ لَّمْ تَفْعَلُوْا فَأْذَنُوْا بِحَرْبٍ مِّنَ اللّٰهِ وَرَسُوْلِهٖۚ وَاِنْ تُبْتُمْ فَلَكُمْ رُءُوْسُ اَمْوَالِكُمْۚ لَا تَظْلِمُوْنَ وَلَا تُظْلَمُوْن
Artinya: “Wahai orang-orang yang beriman, bertakwalah kepada Allah dan tinggalkan sisa riba (yang belum dipungut) jika kamu orang-orang mukmin.Jika kamu tidak melaksanakannya, ketahuilah akan terjadi perang (dahsyat) dari Allah dan Rasul-Nya. Akan tetapi, jika kamu bertobat, kamu berhak atas pokok hartamu. Kamu tidak berbuat zalim (merugikan) dan tidak dizalimi (dirugikan).”
Baca juga: Bagaimana Manajemen Keuangan Rumah Tangga Menurut Islam? Simak Bersama, Yuk!
KPR Konvensional dan KPR Syariah memiliki beberapa perbedaan utama, baik dari segi akad, mekanisme perhitungan, cicilan, kepemilikan, hingga denda dan pengawasan.
1. Prinsip Dasar dan Akad
KPR Konvensional didasarkan pada akad pinjaman (credit agreement) dengan pengembalian berupa pokok pinjaman ditambah bunga. Bank berperan sebagai kreditur, sedangkan nasabah menjadi debitur.
Sebaliknya, KPR Syariah menggunakan akad berdasarkan prinsip Islam, seperti murabahah (jual beli), ijarah (sewa), atau musyarakah mutanaqisah (kepemilikan bertahap). Dalam mekanisme ini, bank berperan sebagai pihak yang bermitra dengan nasabah. Mereka membeli rumah terlebih dahulu, kemudian menjualnya kepada nasabah tanpa penerapan bunga, dengan harga yang disepakati.
2. Mekanisme Perhitungan
Dalam KPR konvensional, cicilan dihitung berdasarkan pokok pinjaman ditambah bunga (interest). Bunga bersifat tetap (fixed) di periode awal, kemudian berubah menjadi mengambang (floating) mengikuti suku bunga acuan Bank Indonesia. Alhasil besaran cicilan dapat berubah selama periode pembayaran.
Sementara itu, KPR syariah menggunakan margin keuntungan atau skema bagi hasil yang disepakati sejak awal, sehingga nilai cicilan umumnya bersifat tetap selama tenor.
3. Jangka Waktu Cicilan
KPR konvensional dan syariah memiliki perbedaan yang cukup signifikan dalam hal jangka waktu pembayaran cicilan (tenor). KPR konvensional umumnya menyediakan opsi tenor hingga 20 atau 30 tahun, tergantung profil risiko nasabah serta kebijakan tiap-tiap bank.
Sebaliknya, KPR syariah yang tidak mengambil keuntungan dari bunga jangka panjang umumnya menawarkan durasi pembayaran lebih pendek, di kisaran 10 sampai 15 tahun.
4. Kepemilikan
Dalam KPR Konvensional, rumah menjadi milik nasabah sejak akad, namun sertifikat dijadikan agunan hingga cicilan lunas.
Sementara itu, pada KPR Syariah dengan akad musyarakah mutanaqisah, kepemilikan rumah dibagi antara bank dan nasabah, lalu porsi kepemilikan bank berkurang secara bertahap seiring pembayaran cicilan.
5. Denda dan Penalti Pelunasan Dini
KPR konvensional umumnya mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran, serta penalti jika nasabah melakukan pelunasan lebih awal dari tenor. Kondisi tersebut bisa menambah beban biaya bagi nasabah.
Pada KPR Syariah, denda keterlambatan tidak dimaksudkan sebagai sumber keuntungan, tetapi dialokasikan untuk tujuan sosial. Beberapa produk juga tidak mengenakan penalti pelunasan dini atau hanya memberlakukan biaya administrasi minimal.
6. Transparansi dan Pengawasan
KPR konvensional diawasi oleh otoritas perbankan umum, yakni Bank Indonesia (BI) dan Otoritas Jasa Keuangan (OJK).
Sementara itu, KPR syariah tidak hanya mendapat pengawasan dari BI dan OJK, tetapi juga Dewan Pengawas Syariah untuk memastikan setiap produk, akad, dan mekanisme pembiayaan sesuai prinsip syariah.
Setelah memahami perbedaan mendasar antara KPR konvensional dan KPR syariah, penting untuk mengetahui kelebihan dan kekurangan masing-masing skema agar calon pemilik hunian dapat memilih jenis KPR yang paling sesuai dengan kebutuhan, prinsip, serta kemampuan finansial jangka panjang.
Kelebihan KPR Konvensional
1. Pilihan produk yang luas
KPR konvensional memiliki opsi yang lebih luas sebab tersedia di hampir seluruh bank, dengan variasi tenor, skema bunga, dan fasilitas tambahan yang beragam.
2. Cicilan awal lebih ringan
Karena diawali dengan mekanisme bunga tetap (fixed rate), KPR konvensional umumnya memiliki cicilan awal lebih rendah, sehingga dapat meringankan penyesuaian arus kas di tahun-tahun awal kredit.
3. Fleksibel saat suku bunga turun
Ketika suku bunga acuan menurun pada fase floating, cicilan KPR konvensional dapat ikut turun, sehingga berpotensi meringankan beban nasabah.
Kekurangan KPR Syariah
1. Risiko fluktuasi cicilan
Setelah masa bunga tetap berakhir, cicilan KPR konvensional mengalami floating. Di fase ini, pembayaran dapat meningkat mengikuti perubahan suku bunga pasar dan kebijakan moneter.
2. Ada denda dan penalti
KPR konvensional umumnya memberlakukan denda keterlambatan serta penalti jika pelunasan dipercepat.
Kelebihan KPR Syariah
1. Bebas riba
KPR Syariah dikelola dengan prinsip-prinsip syariah Islam, sehingga tidak mengenal sistem bunga dan menghindari unsur riba dalam pelaksanaannya.
2. Kepastian cicilan hingga akhir tenor
KPR syariah menawarkan kepastian cicilan hingga akhir tenor, sebab besaran pembayaran sudah ditetapkan sejak awal akad dan umumnya tidak terpengaruh fluktuasi suku bunga pasar.
3. Transparan sejak awal
Margin keuntungan, jangka waktu, dan mekanisme pembiayaan KPR syariah disepakati di awal perjanjian, sehingga nasabah memiliki gambaran jelas mengenai kewajiban pembayaran.
4. Pendekatan berbeda terkait denda
KPR Syariah tidak mengambil keuntungan dari denda keterlambatan pembayaran. Biasanya, dana yang diperoleh dari situasi ini dialokasikan untuk aktivitas sosial. Beberapa produk bahkan tidak mengenakan penalti jika pelunasan dipercepat.
Kekurangan KPR Syariah
1. Pilihan produk relatif lebih terbatas
Jumlah bank dan variasi produk KPR Syariah masih lebih sedikit dibanding KPR Konvensional, sehingga membatasi opsi bagi calon pemilik hunian.
2. Tidak diuntungkan saat bunga pasar turun
Karena margin ditetapkan sejak awal, cicilan KPR Syariah tidak akan ikut turun, meskipun terjadi penurunan suku bunga acuan.
Baca juga: Hidup Sederhana dalam Islam: Kunci Kebahagiaan Sejati
Terdapat sejumlah tips yang perlu diikuti calon pemilik rumah agar tidak salah langkah ketika hendak mengajukan KPR.
1. Perhatikan Suku Bunga
Saat mengajukan KPR, khususnya konvensional, penting untuk membandingkan suku bunga antarbank. Pilih bank dengan bunga kompetitif, perhatikan juga masa fixed rate dan ketentuan floating.
2. Tentukan Kemampuan Cicilan
Nasabah atau calon pemilik rumah perlu menentukan kemampuan cicilan berdasarkan pemasukan setiap bulan. Menurut situs Kemenkeu, cicilan KPR idealnya hanya mengambil alokasi maksimal 30–40 persen dari penghasilan.
3. Perhatikan Tenor
Selain menghitung kemampuan cicilan per bulan, calon pemilik rumah juga harus memerhatikan tenor atau jangka waktu pembayaran. Tenor panjang dalam KPR konvensional umumnya menghasilkan cicilan lebih kecil, tetapi total bunga besar. Sebaliknya, tenor pendek lebih hemat bunga, tetapi cicilannya lebih tinggi.
4. Pastikan Reputasi Developer dan Legalitas Rumah
Saat hendak membeli rumah atau properti dengan mekanisme KPR, pastikan rumah tersebut dibuat oleh pengembang tepercaya guna mencegah pembangunan macet di kemudian hari. Calon pemilik juga harus memastikan rumah bebas sengketa, memiliki IMB serta sertifikat (SHM/HGB) yang jelas.
5. Sisihkan Dana Darurat
Kondisi tak terduga bisa datang kapan saja. Untuk itu, penting bagi calon pemilik rumah untuk menyisihkan dana darurat yang nominalnya 3-6 bulan cicilan KPR.
6. Manfaatkan Kalkulator Simulasi
Ada baiknya nasabah atau calon pemilik rumah memanfaatkan kalkulator simulasi sebelum mengajukan KPR agar mendapat gambaran estimasi cicilan berdasarkan tenor dan harga properti.
Memahami perbedaan antara KPR konvensional dan KPR syariah merupakan langkah penting dalam merencanakan kepemilikan rumah. Setiap skema memiliki karakteristik, risiko, serta manfaat yang berbeda, dan perlu disesuaikan dengan kondisi finansial, tujuan jangka panjang, hingga nilai yang diyakini.
Dengan pemahaman yang menyeluruh, masyarakat diharapkan dapat mengambil keputusan pembiayaan rumah secara lebih tepat, terencana, dan bertanggung jawab.
Tertarik membaca topik-topik Islami lainnya? Kunjungi Sharia Knowledge Centre by Prudential Syariah untuk menemukan berbagai informasi Islami menarik seputar keuangan, kesehatan, hingga gaya hidup yang dapat memperluas wawasan Anda.
Apa perbedaan utama antara KPR syariah dan KPR konvensional?
Perbedaan utama terletak pada prinsip pembiayaan dan mekanisme perhitungannya. KPR Konvensional menggunakan sistem bunga, sedangkan KPR Syariah tidak mengenal bunga dan menggunakan akad sesuai prinsip syariah Islam, seperti murabahah, ijarah, atau musyarakah mutanaqisah.
Mengapa cicilan KPR konvensional bisa berubah di tengah jalan?
Cicilan KPR Konvensional dapat berubah karena adanya skema bunga mengambang (floating rate) setelah masa bunga tetap (fixed rate) berakhir. Pada fase ini, cicilan mengikuti pergerakan suku bunga pasar dan kebijakan ekonomi.
Apakah cicilan KPR syariah selalu tetap sampai lunas?
Pada umumnya, cicilan KPR Syariah bersifat tetap karena margin keuntungan atau skema bagi hasil telah disepakati sejak awal akad. Hal ini membuat KPR Syariah tidak terpengaruh oleh fluktuasi suku bunga pasar.
Apa perbedaan perlakuan denda pada KPR syariah dan KPR konvensional?
KPR Konvensional umumnya mengenakan denda keterlambatan dan penalti pelunasan dipercepat. Sementara itu, pada KPR Syariah, denda keterlambatan tidak dimaksudkan sebagai keuntungan bank dan biasanya dialokasikan untuk tujuan sosial, serta sebagian produk tidak mengenakan penalti pelunasan dini.
Sumber:
%20Menurut%20OJK?dpr=on&ts=1770815564694)
